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作为首批保障房REITs代表之一，华夏北京保障房REIT（508068）动向一直备受市场关注。最新公布的基金一季报显示，华夏北京保障房REIT底层资产运营稳健，多项运营指标超预期，一季度累计实现收入1,803.7万元，基金可供分配金额为1,371.8万元，完成招募说明书所披露的同期预测值的112.2%。5月15日，华夏北京保障房REIT基金管理人华夏基金与原始权益人北京保障房中心举行基金2023年一季度业绩说明会，北京保障房中心有限公司总会计师张晓丽、华夏基金基础设施与不动产业务部联席行政负责人莫一帆、华夏北京保障房REIT的基金经理岳洋详细介绍了项目一季度经营成果、财务状况，并就投资人关切的问题进行了交流和解答。一季报业绩亮眼 多项指标超预期一季报显示，华夏北京保障房REIT在收入、EBITDA、分派率等重要指标方面都超招募说明书同期预测值，和2022年四季度业绩相比亦有所提升，反映了项目运营稳中有升的态势。具体看来，华夏北京保障房REIT今年一季度实现项目租赁收入1,784.2万元，高于招募说明书同期预测值4.44%；实现基金合并收入1,803.7万元，较招募同期预测完成度为105.31%。一季度的项目EBITDA Margin（息税折旧摊销前利润率）为81.54%，环比提升1个百分点。华夏北京保障房REIT一季度实现可供分配金额1,371.8万元，按实际天数简单年化，一季度年化分派率(4.43%)较募集说明书同期的预测分派率（3.95%）提升48个基点。基金自成立日（2022年8月22日）至2022年年末的可供分配金额为1,912.7万元, 2022年实现年化分派率为4.21%，较募集说明书同期预测值提升了26个基点。华夏北京保障房REIT底层资产分别为位于海淀区的文龙家园项目和位于朝阳区的熙悦尚郡项目，一季度两项目合计的出租率为96.1%，收缴率达到97.2%，运行情况平稳健康。出租率相比基金上市预测值提高2.41个百分点，运营表现超过上市预期。具体看来，文龙家园可出租面积约76,565平米，截至一季度末，出租率达到97.6%，租金收缴率为96.6%。自上市以来，文龙家园出租率维持在97%以上的良好水平。熙悦尚郡项目可出租面积约为36,232平米，截至一季度末的出租率为92.7%，收缴率达到98.4%，出租率相较2022年末提升了0.74个百分点。运营业绩的增长体现在了资产的估值增长上，两资产合并估值从2022年3月的11.51亿元提升到了2022年12月末的11.54亿元。展望未来，华夏北京保障房REIT基金经理岳洋表示，华夏北京保障房REIT底层资产处于人口稠密、活动频繁的北京城区。根据相关研究，北京市2023年一季度的住宅租金成交水平环比增长了3.51%，市场价格的高位水平预计将继续推升对城市保障性住房的需求。其次，朝阳区和海淀区仍是北京16个行政区中人口最多的区域，本项目的供不应求形势预计将在一定时期内持续。此外，文龙家园与熙悦尚郡周边生活设施便利，符合北京市近年来提倡的“职住平衡”方针，对具备资格的轮候家庭有较强的吸引力。总体来看，项目后续运营稳定可期。专业运管赋能 底层资产估值提升优秀的业绩表现离不开专业运营管理的赋能。据北京保障房中心有限公司总会计师张晓丽介绍，北京保障房中心有限公司是北京市市级保障房投融资、建设收购及运营主体，发挥着市级住房保障政策实施落地平台的功能和作用。保障房中心经营稳健、财务状况良好。中心团队已具备超过12年的保障性住房运营经验，建立起成熟稳定的管理流程，将对华夏北京保障房REIT的资产稳定运营提供充分支持。据悉自华夏北京保障房REIT上市以来，华夏基金与北京保障房中心形成了多层面、立体化的紧密协同效应，建立了良好顺畅的沟通机制，深度契合，围绕项目管理、优化配租、提升合规质控等方面，共同开展了大量工作。基金成立以来共实施了四次配租工作，出租房间共92套，签约面积4,796.12平米。特别值得一提的是，熙悦尚郡作为首个试点项目，参与了朝阳区首次组织的线上APP形式开展的实时配租活动，取得了良好成效，实现部分空置房源的快速出租，极大提升配租效率。华夏北京保障房REIT基金经理岳洋表示，华夏北京保障房REIT团队将致力于提升运营效率、提升收益水平、增强信息披露、推动基金的良好治理。基金层面，将提升闲置资金收益，开展货币基金等低风险投资，增厚基金经营收益。项目公司层面，拟采取5项措施提升底层资产的运营表现。一是有效控制运营成本；二是有序推动租金调价；三是进一步增加配租频次；四是牢牢抓住安全生产不放松；五是全面提升租户的满意度，将落实小区绿化提升、环境整治、房屋修缮等工作，在小区公共区域增加居民活动与便利化设施。最后，说明会对投资者较为关心的扩募问题予以回复，就后续扩募计划，华夏北京保障房REIT基金经理岳洋表示，项目原始权益人北京保障房中心有限公司是北京市住房保障体系建设的主力军，服务着超过20万名居民、近9万户家庭，在北京市范围内持有保障性住房资产约180处，具备丰富的潜在扩募资产。基金管理人已经配合原始权益人开展了可扩募潜在资产的前期培育与筛选工作，待合适时机会着手切实推动扩募工作。

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